0:00
54:20
Een onderzoek naar ruimte in Nederland
HoeveelRuimteis genoeg inNederland?
Eric Stubbé en Maarten de Gruyter spraken over ruimte. Wat ze zeiden, hebben we uitgezocht.
- Het gesprekHele aflevering, 54 min
- Het onderzoekZes vragen over ruimte
- De rit door de stadNegen momenten in een leven
- Hoeveel ruimte is genoeg?Het verhaal van dit nummer
- Bouw je woningmarktKies je maatregelen
- Wie bouwde er vroeger?Reis naar de tijd van jouw huis
VoorGemeentenCorporatiesProjectontwikkelaarsBewoners
Eric Stubbé en Maarten de Gruyter spraken over ruimte. Wat ze zeiden, hebben we uitgezocht.
- Het gesprekHele aflevering, 54 min
- Het onderzoekZes vragen over ruimte
- De rit door de stadNegen momenten in een leven
- Hoeveel ruimte is genoeg?Het verhaal van dit nummer
- Bouw je woningmarktKies je maatregelen
- Wie bouwde er vroeger?Reis naar de tijd van jouw huis
VoorGemeentenCorporatiesProjectontwikkelaarsBewoners
In dit nummer
Inhoud
Acht manieren om naar ruimte te kijken. Begin waar je wilt.
Hoofdstuk 02 · Het onderzoek
Hoeveel
ruimte
heb jij?
Wat onderzoek zegt over ruimte en wonen in Nederland, in zes vragen.
Scrol ↓
Vraag 1 van 6
Hoeveel ruimte heb je eigenlijk?
Vraag 2 van 6
Wonen we krap, vergeleken met Europa?
Vraag 3 van 6
Waarom verhuizen we minder?
Vraag 4 van 6
Waarom duurt bouwen zo lang?
Vraag 5 van 6
Worden nieuwe woningen kleiner?
Vraag 6 van 6
Waar blijven je spullen als je kleiner gaat wonen?
Verder lezen
Het onderzoek achter deze pagina
CBSGemiddelde woonoppervlakte neemt toe met 2 m² in 10 jaarHoeveel ruimte iemand heeft, per regio en per soort huishouden.21 september 2026Lees het onderzoek ↗De Zeeuw en KeersWe wonen helemaal niet te grootNederland vergeleken met Europa, op basis van oudere Europese cijfers.14 augustus 2026Lees het onderzoek ↗VN, via The Facts InstituteBevolkingsdichtheid in de EUInwoners per km² per land.2024Lees het onderzoek ↗CBSNieuwe woning leidt tot vrijkomen van 1,8 andere woningenHoeveel woningen er vrijkomen als er een nieuwe bijkomt.mei 2025, gecorrigeerd maart 2026Lees het onderzoek ↗RijksoverheidWoON-onderzoek toont krapte op de woningmarktHet grote woononderzoek: wie verhuist, wie niet, wat wonen kost.10 april 2025Lees het onderzoek ↗KadasterSenioren en nieuwbouwWie wil verhuizen, en hoeveel kleiner ouderen gaan wonen.26 maart 2026Lees het onderzoek ↗Sweco voor BZKImpact van bezwaar en beroep op woningbouwHoe lang een woningbouwproject duurt, en waar de tijd zit.14 oktober 2024Lees het onderzoek ↗CBSMeer nieuwbouw van woningcorporaties in 2025Hoeveel woningen er in 2025 bijkwamen.maart 2026Lees het onderzoek ↗ABF ResearchPrimos-prognose 2026Het woningtekort, nu en straks.juli 2026Lees het onderzoek ↗CBSSteeds meer (en kleinere) appartementenHoe groot nieuwe woningen zijn, per type en per jaar.23 april 2026Lees het onderzoek ↗Besluit bouwwerken leefomgevingArtikel 4.172, buitenbergingHoeveel bergruimte een nieuwe woning wettelijk moet hebben.geldend in 2026Lees het onderzoek ↗Gemeente RotterdamGelijkwaardige oplossing buitenbergingenWaarom een berging bij een nieuw appartement 2,7 m² mag zijn.10 mei 2022Lees het onderzoek ↗FEDESSA en CBREEuropean Self Storage Industry Report 2025Hoeveel opslagruimte er is in Europa, per land.2025, per inwoner uit 2024Lees het onderzoek ↗SSA UKSelf Storage Annual Report 2025Waarom Britten een opslagbox huren. Zo’n onderzoek is er voor Nederland niet.30 april 2025Lees het onderzoek ↗FEDESSAEuropean Self Storage Industry Report 2024Nederland heeft na het Verenigd Koninkrijk de meeste opslag per inwoner.2024Lees het onderzoek ↗
Hoofdstuk 03 · De rit
De rit door de stad
Van je eerste plek tot kleiner wonen: negen momenten waarop je huis niet past bij je leven.
Scrol, dan rij je mee
1
Rond je 24e
Je eerste eigen plek. Of nog niet.
44 %van de 25-jarigen woont nog bij de ouders.
Woont nog thuis
Elke tegel is één procent van de 25-jarigen.
- Een kwart van de thuiswonende jongeren wil weg, maar vindt niets.
2
Rond je 30e
Samen in één huis.
51 %van de dertigjarigen had in 2021 een koophuis. In 2011 was dat nog 62%.
Dertigjarigen met een koophuis
In 2011: 62%
Elke tegel is één procent.
“…eigenlijk niemand bezig is met wat willen de mensen nou eigenlijk.”Maarten de Gruyter
- De spullen van twee mensen in één huis.
- Een nieuwe woning werd in vijf jaar 19 m² kleiner.
3
Het gezin
Er komt een kind.
40 m²per persoon in een gezin met kinderen. Minder dan in elk ander soort huishouden.
Per persoon, met kinderen
Wie alleen woont: 87 m²
Elke tegel is één vierkante meter.
“Want dat zijn mensen die al een kind hebben. Of die hebben al twee kinderen.”Maarten de Gruyter
- De werkkamer wordt kinderkamer.
- Gezinnen verhuisden 14% minder dan in 2021.
4
Thuiswerken
De keukentafel is ook je kantoor.
5,1 miljoenmensen werken weleens thuis.
Werkt weleens thuis
Elke tegel is één procent van de werkenden.
- Dat is ruim de helft van alle werkenden: 52%.
5
Uit elkaar
Je gaat uit elkaar.
24.555echtscheidingen in 2025.
Echtscheidingen in 2025
Elke tegel is 1.000 echtscheidingen.
- Uit één huis worden er twee, en de spullen passen in geen van beide.
- Gescheiden vrouwen van 35 tot 40 uit een huis van 100 tot 120 m²: bijna de helft woont vijf jaar later kleiner.
6
Verhuizen
Tussen twee huizen in.
23 maandenvan vergunning tot sleutel, bij de helft van de nieuwbouwwoningen.
Van vergunning tot sleutel
Elke tegel is één maand.
- Je oude huis is verkocht, je nieuwe nog niet klaar.
- In 2025 verhuisden er bijna 1,8 miljoen mensen.
7
Het lege nest
De kinderen zijn de deur uit.
28 %van alle huishoudens bestaat uit 65-plussers zonder kinderen thuis.
Lege nest
Elke tegel is één procent van de huishoudens.
- De kinderkamer wordt logeerkamer, de zolder raakt vol.
- Van de gezinshuizen waar ze blijven wonen, is 92% na tien jaar nog bewoond.
8
Het huis van je ouders
Je haalt het huis van je ouders leeg.
50.000huizen van ouderen komen er elk jaar ongeveer vrij, door verhuizing of overlijden.
Huizen per jaar
Elke tegel is 1.000 huizen.
- Ongeveer de helft van de 75-plussers woont al dertig jaar of langer in hetzelfde huis.
9
Na je 65e
Kleiner wonen.
50 m²minder, als je na je 65e een nieuwbouwhuis koopt: gemiddeld van 175 naar 125 m².
Je woning
Elke tegel is één vierkante meter. Rood is wat je inlevert.
- Wat in die 50 m² stond, moet ergens heen.
Je hele leven
Hoeveel ruimte je hebt, per persoon
Vierkante meter per persoon, per soort huishouden.
- 65Samen, zonder kinderen
- 40Met kinderen
- ruim 71Stel van 50 tot 70
- ruim 105Alleen, na je 70e
Als het gezin het grootst is, heb je per persoon de minste ruimte. Als je ouder bent en de kinderen het huis uit zijn, de meeste.
Hoofdstuk 04 · Het verhaal
Hoeveel ruimte is genoeg?
Hoe groot moet een huis zijn om er goed in te wonen? Een ontwikkelaar en iemand die opslagruimte verhuurt, zien het niet helemaal hetzelfde. En jij hebt ook een antwoord, of je dat nu weet of niet.
Achter elk raam woont iemand die precies weet of het past.
Beeld: Zaandam, Magnific stock
Je kent het moment. Het wasrek dat nooit meer wordt opgeruimd. De doos met babykleren op de overloop. Of juist de logeerkamer waar al drie jaar niemand slaapt.
Ruimte merk je pas als je te weinig hebt. Of te veel.
Hoeveel heb jij?
Een Nederlander heeft gemiddeld 55 m² om in te wonen. Hoeveel heb jij?
- Jij
- Gemiddeld in Nederland55 m²
- Gezinnen met kinderen40 m²
- Alleenstaanden87 m²
- Groot-Amsterdam43,5 m²
- Midden-Limburg69,8 m²
Maarten de Gruyter ontwikkelt woningen. Zijn bedrijf heeft er nu zo’n 3.000 in ontwikkeling, en volgens hem zijn ze allemaal kleiner dan 70 m².
“Dus dan ga je middensegment woningen maken van 55 vierkante meter. Terwijl de markt op die locatie... Ja, die wil gewoon 95 vierkante meter.”
Waarom gebeurt dat? Van 2023 tot en met 2025 werd bouwen samen zo’n 21% duurder, terwijl de prijzen in het algemeen ruim 10% stegen. De hoogste huur die een verhuurder mag vragen, gaat alleen mee met de inflatie: in 2026 met 3,65%. Dan blijft er één knop over om aan te draaien: de meters.
Bron: CBS StatLine, bouwkosten nieuwbouwwoningen Bron: NOS, bouwkosten en inflatie Bron: Rijksoverheid, november 2025
Zo kromp het appartement
Gevraagd: 90 tot 95 m²
m²
Flat uit 1965 tot 1985
71 tot 78 m²
Zo groot zijn ze nu gemiddeld.
Flat uit 1995 tot 2005
88 m²
Ruimer dan in de jaren zeventig.
Nieuwe flat, bouwjaar 2025
65 m²
Een nieuwe eengezinswoning is gemiddeld 140 m².
Wat zijn bedrijf nu ontwikkelt
zo’n 55 m²
Dat is het gemiddelde volgens Maarten. De stippellijn laat zien wat mensen volgens hem zoeken.
Een gezin met een of twee kinderen dat 90 tot 95 m² zoekt, past daar niet in. Dan gaat dat gezin eerder verhuizen, of het blijft krap wonen.
“Ik denk dat je een woning kan maken van 30 vierkante meter. En mensen toch prettig kan laten wonen.”
Eric verhuurt ruimte voor spullen. Zijn punt: niet alles hoeft in je huis. En Maarten gaat erin mee:
“Ik ben ook altijd enorm gegrepen door juist allerlei innovatieve concepten... waar je inderdaad geen keuken meer maakt en waar je inderdaad ruimtes maakt die je gemeenschappelijk gebruikt.”
Een dag in 55 m²
Een hele woning van 55 m². Elke tegel is 1 m².
7:00
aan tafel voor het ontbijt
Illustratie
Honderd jaar bouwen
“We hebben het helemaal niet over de klant, de mens die wil wonen.”
“Ik denk dat je heel veel verschillende producten kan maken waar mensen mee willen wonen.”
“Jij weet wel waar die fietsen staan.”
Hoeveel ruimte genoeg is, hangt af van je leven. Maarten ziet vooral dat er te weinig keus is:
“Maar er is niets waar ze naartoe kunnen.”
Hoofdstuk 05 · Zelf kiezen
Bouw je woningmarkt
Kies wie je bent. Kies dan vier maatregelen. Dan zie je wat ze doen, en voor wie.
1Wie ben je?
2Kies vier maatregelen
0 / 4
3Wat je keuze doet
Een straatje erbij
20.000woningen per jaar extra, minstens
Beter voorStarterGezinGemeenteOntwikkelaar of belegger
Slechter voorhet open landschap
Minder bouwregels
€ 30.000goedkoper per woning, als vuistregel: € 10.000 door landelijke en € 20.000 door lokale regels
Beter voorOntwikkelaar of beleggerkopers
Slechter voorOudere die kleiner wil
Voor ouderen kan het slechter worden, bijvoorbeeld als de eis voor balkons zonder drempel verdwijnt.
Bron: Adviesgroep STOER, juli 2025 Bron: EIB, Quick scan STOER, juli 2025
Sneller vergunnen, minder bezwaar
22 maandensneller bij de langste procedures, als alle voorstellen samen doorgaan
1 rechterbij beroep: zit al in die 22 maanden en geldt sinds juli 2026
Beter voorGemeenteOntwikkelaar of beleggertoekomstige bewoners
Slechter vooromwonenden die bezwaar maken
Bron: EIB, Quick scan STOER, juli 2025 Bron: Rijksoverheid, juni 2026
Minder parkeerplekken bij stations
€ 4.800goedkoper per woning, en ruim 30 woningen extra per project
Beter voorGemeenteOntwikkelaar of belegger
Slechter vooromwonenden, door meer parkeerdruk
Alleen bij het kwart van de stationsprojecten dat nu meer parkeerplekken heeft.
Minder verplicht betaalbaar
€ 12.000meer opbrengst per woning
90.000huishoudens met een laag inkomen minder in de sociale huur, als het aandeel betaalbare woningen zakt van 64 naar 53%
Beter voorOntwikkelaar of belegger
Slechter voorHuurderlage en middeninkomens
Splitsen, optoppen, kantoren ombouwen
3.600 tot 4.200woningen per jaar erbij, als er extra beleid komt
Beter voorStarterkleine huishoudens
Slechter voorGezinomwonenden en bewoners, door hinder
Splitsen haalt grote woningen weg, en die zoeken gezinnen juist.
Bouwen voor ouderen
7.000woningen kwamen zo de afgelopen jaren gemiddeld per jaar vrij
40%langere verhuisketen (voorlopige uitkomst)
Beter voorOudere die kleiner wilGezinStarter
Bron: Kadaster, maart 2026 Bron: ABF (voorlopig), via NVM en brainbay, juni 2025
Huren bevriezen
€ 49 miljardminder om te investeren voor corporaties
Slechter voorCorporatiewoningzoekenden
Wisselend voorHuurder
Gunstig voor wie nu huurt, op korte termijn.
Middenhuur begrenzen
€ 190lagere huur per maand gemiddeld, voor ruim 300.000 woningen (raming vooraf)
30%minder middenhuur bij beleggers in tien jaar, ongeveer
Beter voorStarter
Slechter voorOntwikkelaar of belegger
Wisselend voorHuurder
Goed voor wie zo’n woning heeft, lastiger voor wie er een zoekt.
Bron: Memorie van toelichting Wet betaalbare huur, 2023 Bron: SEO, september 2025
Hypotheekrenteaftrek afschaffen
8,8%lagere woningprijzen, in 2025
€ 2,5 miljarderbij voor de overheid in 2025, later € 3,4 miljard per jaar
Beter voorHuurderOntwikkelaar of belegger
Slechter voorGezinOudere die kleiner wil
Weinig verschil voorStarter
Slechter voor wie nu een hypotheek heeft. Voor starters maakt het weinig uit: de lagere prijs maakt het deels goed.
Bron: CPB, Kansrijk woonbeleid, 2020 Bron: CPB, Keuzes in Kaart, oktober 2025
Overdrachtsbelasting afschaffen
2,4%hogere woningprijzen, in 2025
€ 1,6 miljardper jaar minder voor de overheid
Beter voorGezinOudere die kleiner wil
Slechter voorStarter
Mensen verhuizen vaker, want de drempel is lager. Doorgerekend in 2020.
Hoger tarief voor beleggers
4,1%minder prijsstijging voor starters, in wijken met veel beleggers
Beter voorStarter
Slechter voorOntwikkelaar of beleggerHuurderde huurmarkt
Dit is achteraf gemeten. Volgens SEO is nog onzeker hoe groot het effect precies is.
Elke maatregel is apart doorgerekend, geschat of gemeten. Daarom tellen we de effecten niet bij elkaar op.
Hoofdstuk 06 · Toen en nu
Wie bouwde er vroeger?
Elke tijd had zijn eigen woningnood. Kies het jaar van jouw huis en maak zelf de keuze die Nederland toen moest maken.
?Uit welk jaar is jouw huis?
Voor 1905
De fabrikant en de huisbaas
Hier staat jouw huis4,3%van alle woningen komt uit deze tijd.
Het dilemma van toenLaat je het bouwen over aan de huisbaas, of zorgt de fabriek voor haar arbeiders?
Nederland koosVooral de huisbaas. Een enkele fabrikant bouwde zelf, zoals Van Marken met het Agnetapark in Delft (1884).
- Wat het opleverdeMinder mensen per woning: van 6,4 in 1840 naar 4,5 in 1899.
- Wat het kostteArbeiderswoningen van vaak niet meer dan 32 m², met vocht en cholera.
- Wat je nu merktJe huis kan op houten palen staan, en vaak is er geen spouwmuur.
Bron: CBS, Tijdlijn woningvoorraad, december 2025 Bron: AWVN, Fabrieksdorpen Bron: CBS StatLine, woningvoorraad 1 januari 2026 Bron: RVO, Funderingsproblematiek Bron: Milieu Centraal, Spouwmuurisolatie
1905 tot 1925
De werkgever en de vereniging
Hier staat jouw huis5,4%van alle woningen komt uit deze tijd, nu gemiddeld 129 m².
Het dilemma van toenBouwt de werkgever voor het eigen personeel, of het Rijk met geld voor woningbouwverenigingen?
Nederland koosAllebei, maar vooral de verenigingen. Philips bouwde vanaf 1910 Philipsdorp in Eindhoven, en Stork liet in 1911 het tuindorp ’t Lansink in Hengelo bouwen. Na de Woningwet groeide het aantal woningbouwverenigingen naar 1.340 in 1922.
- Wat het opleverdeTuinwijken met veel groen en schone lucht.
- Wat het kostteNog krap: in 1910 had 18,7% van de woningen maar één kamer.
- Wat je nu merktLet op de fundering: zo’n 1 miljoen panden staan op houten palen of een ondiepe fundering, en minstens de helft daarvan heeft problemen.
“Want we vinden het fantastisch dat Philips, wat is het, 70 jaar geleden of zo, de hele wijken bouwde.”
Bron: CBS, Tijdlijn 1899, december 2025 Bron: AWVN, Fabrieksdorpen Bron: RCE, rijksmonument 511457 Bron: CBS, Tijdlijn woninggrootte, december 2025 Bron: CBS StatLine, woningvoorraad 1 januari 2026 Bron: RVO, Funderingsproblematiek
1925 tot 1945
Drie slaapkamers als norm
Hier staat jouw huis8,3%van alle woningen komt uit deze tijd, nu gemiddeld 128 m².
Het dilemma van toenGoedkoop bouwen, of ruim met drie slaapkamers?
Nederland koosDe norm van drie slaapkamers, die gold sinds 1919. Eerst bouwden corporaties en gemeenten, na 1929 vooral particulieren: in 1934 werden er 52.591 woningen gebouwd.
- Wat het opleverdeBetaalbaar: een twee-onder-een-kap kostte begin jaren dertig niet meer dan een jaarsalaris van een leraar.
- Wat het kostteIn 1930 had nog 4 op de 10 woningen een bedstee.
- Wat je nu merktVaak een spouwmuur zonder isolatie. Laten vullen kost bij een tussenwoning ongeveer 600 euro na subsidie en scheelt ongeveer 240 euro per jaar.
Bron: CBS, Tijdlijn 1930, december 2025 Bron: CBS, Tijdlijn 1899, december 2025 Bron: CBS StatLine, woningvoorraad sinds 1921 Bron: CBS StatLine, woningvoorraad 1 januari 2026 Bron: Milieu Centraal, Spouwmuurisolatie
1945 tot 1965
De wederopbouw
Hier staat jouw huis13,5%van alle woningen komt uit deze tijd, nu gemiddeld 106 tot 110 m².
Het dilemma van toenSnel veel woningen, of minder woningen die groter en beter zijn?
Nederland koosSnel. Onder meer met huizen uit fabrieksonderdelen ging het van 389 woningen in 1945 naar ruim 100.000 per jaar vanaf 1964. Ook ziekenhuizen bouwden: het zusterhuis van Ikazia in Rotterdam (1961) had 140 kamers van 9 m².
- Wat het opleverdeEen dak boven het hoofd, in een land waar meer dan 500.000 woningen beschadigd waren.
- Wat het kostteDe kleinste huizen van de vorige eeuw.
- Wat je nu merktVeel warmte nodig: een rijtjeshuis uit deze tijd heeft in 19,1% van de gevallen label E, F of G. In huizen van voor 1960 kunnen nog loden leidingen zitten.
“Je zag het ook bij ziekenhuizen, woning voor verpleegkundigen.”
Bron: CBS StatLine, woningvoorraad sinds 1921 Bron: CBS, Tijdlijn 1946, december 2025 Bron: Rotterdam Woont, Zusterhuis Ikazia Bron: CBS StatLine, woningvoorraad 1 januari 2026 Bron: RVO, Voorbeeldwoningen 2022 Bron: Kamerbrief lood in drinkwater, juli 2020
1965 tot 1985
Het record
Hier staat jouw huis29,3%van alle woningen komt uit deze tijd, nu gemiddeld 114 tot 116 m².
Het dilemma van toenHoge flats voor veel mensen, of laagbouw op menselijke maat?
Nederland koosEerst hoge flats, daarna laagbouw in bloemkoolwijken. In 1973 werden er 157.460 woningen gebouwd, meer dan ooit.
- Wat het opleverdeHet record, en daarna autoluwe wijken met ruimte voor kinderen om te spelen, zoals de Werven in Almere Haven.
- Wat het kostteVerzet tegen de eentonige hoogbouw, en dubbel glas zat er nog nauwelijks in.
- Wat je nu merktDit is de grootste groep rijtjeshuizen: 980.000 tussenwoningen uit 1965 tot 1991. In huizen van voor 1994 kan asbest zitten.
Bron: CBS StatLine, woningvoorraad sinds 1921 Bron: CBS, Tijdlijn 1966, december 2025 Bron: CBS StatLine, woningvoorraad 1 januari 2026 Bron: RVO, Voorbeeldwoningen 2022 Bron: Milieu Centraal en Motivaction, 2024
1985 tot 2005
Vinex en de markt
Hier staat jouw huis22,4%van alle woningen komt uit deze tijd, nu gemiddeld 115 tot 132 m².
Het dilemma van toenLaat het Rijk de bouw los, of bepaalt het zelf waar er gebouwd wordt?
Nederland koosAllebei. Het Rijk maakte de corporaties zelfstandig, maar legde zelf vast waar de Vinex-wijken kwamen: zo’n 400.000 woningen, met hooguit 30% sociale huur.
- Wat het opleverdeDe grootste huizen van na de oorlog: die uit 1995 tot 2005 zijn gemiddeld 132 m².
- Wat het kostteBewoners van nieuwe wijken reizen ongeveer 4 km per dag meer dan gemiddeld en pakken vaker de auto.
- Wat je nu merktGoed geïsoleerd. De meeste tussenwoningen uit 1992 tot 2005 hebben label A.
Bron: CBS, Tijdlijn 1990, december 2025 Bron: PBL, Woningproductie ten tijde van Vinex, 2006 Bron: CBS StatLine, woningvoorraad 1 januari 2026 Bron: Ruimtelijk Planbureau, Nieuwbouw in beweging, 2005 Bron: RVO, Voorbeeldwoningen 2022
2005 tot nu
Minder bouwen, de werkgever terug
Hier staat jouw huis16,8%van alle woningen komt uit deze tijd.
Het dilemma van toenWie bouwt er als het niet vanzelf gaat?
Nederland koosDat weten we nog niet. In 2014 werden er maar 45.170 woningen gebouwd, in 2024 69.129. Met omgebouwde kantoren erbij kwamen er in 2024 82.400 bij, terwijl het doel 100.000 per jaar is.
- Wat het opleverdeSommige werkgevers bouwen weer mee: ASML staat garant voor 249 betaalbare woningen in Eindhoven.
- Wat het kostteKleinere huizen: woningen van 2025 zijn gemiddeld 98 m².
- Wat je nu merktEen huis van na 2005 is meestal het zuinigst, en sinds 2018 heeft nieuwbouw in principe geen gasaansluiting.
Bron: CBS StatLine, woningvoorraad sinds 1921 Bron: Rijksoverheid, december 2025 Bron: Omroep Brabant, februari 2024 Bron: CBS StatLine, woningvoorraad 1 januari 2026 Bron: RVO, Voorbeeldwoningen 2022 Bron: BZK en EZK, gasaansluitplicht 2018
Nu ben jij aan de beurt: kijk wat je zelf kunt regelen.
Hoofdstuk 07 · Eric en Maarten over later
Wat wil jij nog bereiken?
“Wat wil je in deze 15 jaar nog bereiken?”
“Hoe kunnen we echt iets doen om deze wijk, deze stad, dit dorp, echt iets toe te voegen.”
Maarten wil over twintig jaar met zijn kleinkinderen langs een gebouw lopen en kunnen zeggen:“Dit heb ik ooit gebouwd.”
“Het is ook wel learn, earn en return.”
Nu
“Hoe krijg ik mijn project überhaupt nog rondgerekend?”
Straks
Weer bouwen voor de mensen die er gaan wonen.
“Nee, die komen niet van de grond omdat ze verlies maken.”
“Maar wij zijn met z’n allen de overheid.”
En jij? Wat wil jij dat er over twintig jaar in jouw wijk staat?
Hoofdstuk 08 · Zelf aan de slag
Wat jij kunt doen
Je hoeft niet te wachten tot de regels veranderen. Kies wie je bent en zie wat je nu al kunt regelen.
1Wie ben je?
2Wat je kunt doen
Kies eerst wie je bent.
Koop zonder overdrachtsbelasting
€ 555.000Ben je 18 tot 35 en koop je tot dit bedrag je eerste huis om er zelf te wonen, dan betaal je geen overdrachtsbelasting.
Vraag een starterslening
tot 20%van de koopsom, als de bank niet genoeg leent. De eerste 3 jaar betaal je geen rente en aflossing. Vraag eerst of je gemeente meedoet.
Koop met NHG
€ 470.000is de grens in 2026, of € 498.200 met energiebesparende maatregelen.
Huur een kamer bij iemand thuis
9 maandenproeftijd, daarna heb je gewone huurbescherming.
Check of je aanbouw zonder vergunning kan
5 meterLager dan dit hoeft een aanbouw achter je huis vaak geen vergunning. Of het op jouw erf mag, beslist de gemeente.
Haal een ouder dichtbij
2 bewonersmogen er hooguit wonen in een mantelzorgwoning in je achtertuin, als je intensief voor iemand zorgt. De regels verschillen per gemeente.
Verhuur een kamer
€ 6.633per jaar is belastingvrij in 2026, als je een kamer in je eigen koophuis verhuurt.
Praat mee over je buurt
6 wekenligt een bouwplan voor je buurt ter inzage. In die tijd kun je reageren.
Vraag om een wooncoach
142verhuizingen in het eerste jaar van de aanpak met wooncoaches in Amersfoort. Het doel was 100.
Vraag of je nieuwe huur stap voor stap mag stijgen
hooguit 3 jaarmag dat, bij een sociale huurwoning. Dat heet huurgewenning.
Neem iemand in huis
€ 6.633per jaar belastingvrij voor een kamer in je eigen koophuis. Je AOW blijft gelijk als je aan de voorwaarden voldoet.
Schrijf je in voor een hofje
70.000mensen staan op de wachtlijst van Knarrenhof. Er zijn nu zo’n 500 woningen, dus schrijf je op tijd in.
Doe de huurprijscheck
€ 932,93is de hoogste kale huur als je woning 143 punten of minder heeft. De check rekent het voor je uit.
Controleer je huurverhoging
4,1%is de hoogste huurverhoging bij sociale huur, vanaf 1 juli 2026. Bij middenhuur is het 6,1% en in de vrije sector 4,4%.
Doe de proefberekening huurtoeslag
Sinds 2026 kun je ook met een huur boven € 932,93 huurtoeslag krijgen.
Vraag naar woningruil of een wooncoach
Je corporatie kan je helpen aan een woning die beter past.
Maak het volkshuisvestingsprogramma
1 juli 2027moet het klaar zijn. Daarin staat ook hoe je ouderen helpt verhuizen naar een woning die beter past.
Sta splitsen en woningdelen toe
in het omgevingsplan en de huisvestingsverordening.
Vraag de regeling voor flex- en transformatiewoningen aan
tot € 20.000per zelfstandige woning. Aanvragen kan tot eind 2027, zolang er budget is.
Bron: RVO, Stimuleringsregeling Flex- en Transformatiewoningen Bron: Volkshuisvesting Nederland, december 2025
Gebruik de realisatiestimulans
€ 7.000per betaalbare woning die in aanbouw gaat, van 2026 tot en met 2030.
Zet een doorstroommakelaar in
€ 2.000kostte een verhuizing met een doorstroommakelaar in Amersfoort gemiddeld.
Bied huurgewenning aan
hooguit 3 jaarlaat je de nieuwe huur van iemand die verhuist naar een woning die beter past, stap voor stap stijgen.
Maak woningruil makkelijk
ruim 200huurders kwamen naar een woningruilavond van Wonen Limburg.
Bouw geclusterde ouderenwoningen
€ 420 miljoentrekt het Rijk er extra voor uit, van 2027 tot en met 2030. De regeling wordt nog uitgewerkt.
Bouw middenhuur met de nieuwbouwopslag
10%hogere huur mag bij nieuwe middenhuur, 20 jaar lang, als de bouw vóór 2028 start.
Bouw kantoren om tot woningen
2/3van de kosten van een expert betaalt het Rijk, als je gemeente of corporatie het Nationaal Transformatie Loket inschakelt.
Bouw geclusterde ouderenwoningen
€ 420 miljoenextra van het Rijk, van 2027 tot en met 2030. De regeling wordt nog uitgewerkt.
Werk samen met een wooncoöperatie
€ 60,6 miljoenzit in het fonds, voor projecten van 12 tot 100 woningen. Aanvragen kan tot eind 2026.
3Wat ga jij doen?
Vink hierboven aan wat je gaat doen.